缓解“去化难”，上海推出商品房“以旧换新”

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动。

和其他城市的“以旧换新”主要是由政府出面收购二手房不同，上海推出的“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房者。

本次“以旧换新”活动由两大行业协会牵头，在部分房地产开发企业和经纪机构已有举措的基础上，进一步扩大参与范围，增加服务事项，规范服务流程，提高服务效率。上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会希望更多开发企业、经纪机构参与进来，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。其中，房地产经纪机构优先推动，加速旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为首付款；若未能成功出售，开发商方面则无条件退还订金。

上海一房地产中介机构人士向记者表示，这项活动的本质上是开发商给置换的二手房业主一个较长的卖房周期，打消置换业主的后顾之忧。“二手房业主可以在出售房屋之后去购买新房，如果这些业主的房子没有卖掉，开发商可以无理由退钱。”

58安居客房产研究院院长张波表示，该倡议核心是人们的置换顺序从“卖旧买新”变成“买新卖旧”，这个政策可以降低置换业主的退出成本。

业内人士表示，“以旧换新”有利于畅通换房链条，提高楼市活跃度，促进置换需求释放。但在实际操作过程中需要面临的现实问题并不少，比如旧房源需合理估价、如何在当下市场加速卖房、国资收购需确保资金稳健、旧房源后续如何利用等，相关政策仍需探索与完善。

不过，张波表示，政策有效的前提是人们对于新房房价有上涨预期。

另外据中指研究院监测，目前已有超30 城表态支持“以旧换新”，方式则主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。近段时间，明确表态提到第二种方式，即“国资收购”的城市有所增多。

记者发现，自去年底起，位于上海外郊环的大部分楼盘已全力推盘，开发商更进一步扩大优惠范围至首付款周期，针对销售速度较慢的楼盘，提供3～6个月的首付宽限期。

例如，上海临港、青浦重固以及奉贤新城等去化较为缓慢的区域，开发商自去年末以来，纷纷为购房者提供长达3个月以上的首付期限，部分项目延长至半年之久。

一位品牌房企位于上海浦东新场项目的营销负责人表示，他们项目是此次“以旧换新”的项目之一，自开盘以来去化情况一般，每周在5～6套，虽然有“95折”优惠，但去化情况并没有明显改善。

某品牌房企位于上海浦江镇项目的营销负责人向记者表示，为了促进成交，他们一般只要求购房人先付5万～10万元定金，给予客户最长半年时间出售房屋的时间。

以该项目为例，其主要客户群体为周边居民，动迁小区众多。市场下行阶段，很多购房者面临资金不足问题。

该营销负责人表示，当前市场二手房挂牌量大且竞争激烈，多数人降价30％仍难以售出，若无法通过二手交易获得置换资金，也无足够资金购买新房。此外，另有部分人群因市场下行而持观望态度。